本文摘要：在调控重压下，标杆房企的销售业绩仍然愈演愈烈，利润下跌的企业超过了80%以上。累计到日前，早已有多达30家上市房企公布了2018年上半年的利润及业绩预告片。

在调控重压下，标杆房企的销售业绩仍然愈演愈烈，利润下跌的企业超过了80%以上。累计到日前，早已有多达30家上市房企公布了2018年上半年的利润及业绩预告片。7月31日，新城发展控股有限公司公布正面盈利预告片，预期截至2018年6月30日起至六个月，该集团归属于公司权益持有人的拆分净利润将较2017年6月30日起至六个月快速增长最少200%；7月31日，蓝光发展公布的2018年半年度业绩预增公告表明，经公司财务部门可行性测算，预计公司2018 年半年度构建归属于上市公司股东的净利润为 5.5亿元到 6.5亿元，同比增加大约 94%至129%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 5.3亿元到 6.3亿元，同比增加大约 96%至 133%。

不过，值得注意的是，由于房地产采行预售制度，销售收入体现到报表上具备一定滞后性，当前利润下跌更加多体现的是前期市场销售情况。实质上，58还乡客房产研究院首席分析师张波指出，2018年对于房企来说将是压力较小的一年，2016年后不少房企自由选择保守拿地，但在2018年国家严苛调控不放开、房价下跌动力偏弱的背景下，企业的净利润率将受到直接影响。同时，低企的融资成本或将给很多房企带给借款利息等财务费用显著快速增长，某种程度不会影响到房企净利润水平。好日子是要警觉的。

易居研究院研究总监贤迈进指出。利润下跌主因可以意识到的是，房企利润下跌将是今年时有发生的中报中的众多亮点。新城控股副总裁欧阳捷告诉他21世纪经济报导记者，经公司财务部门可行性测算，预计公司2018年半年度构建归属于上市公司股东的净利润为19.39亿元到25.39亿元，同比增加70％到120％。

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为15.09亿元到20.29亿元，同比增加55％到105％。不过，欧阳捷也认为，本期净利润快速增长的主要原因是今年上半年公司房地产项目承销金额有较大幅的快速增长，同时投资性房地产的公允价值变动收益较2017年上半年有所快速增长，这主要体现了2015-2016年的项目承销情况，与当前的市场调控关系不大。亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东分析，2018年中报利润下跌主要就是结转的原因。

因为房地产使用的是预售制度，卖房的时候开发商记预收账款，而不是营业收入，一般来说要等大约一年半以后物业交房才能算数营业收入，才能算入利润。所以，利润源于前期销售，也就意味著现在的情况不能代表一年多甚至两年之前业绩状况。现在没房企买现房，都是通过期房结转，现在交付给的都是最少一年半到两年之前销售的房子（即2016年末2017年初的时候销售的房子），那时候房价早已涨起来了，但是用地是2015年底拿的地，而2015年的地价还没上涨到这个地步，这样算来较低地价高房价，利润大自然就是低的。

张化东回应。贤迈进指出，房企利润广泛下跌一个很最重要的因素是，部分较低地价的三四线城市近年来经常出现房价上涨，甚至不会缩减到下跌，这对于盈利来说有相当大的承托起到。所以从这个看作，当前部分房企跟上了这一波楼市周期，大自然也赚到到了很多利润。

整体而言，中报预告片体现了行业整体趋势。调控政策孕育出了高周转的房企运营模式，低周转意味著规模化经营，销售规模的不断扩大毫无疑问不会带给利润的快速增长。有一点注目的是，市场分化正在激化，市场集中度正在大大提升。

资源可观的龙头企业可以滚雪球式地快速增长，导电更加多利润。警觉好日子房企业绩大涨会令其不少人经常出现一种时间和感官上的错觉，即调控高压之下房价业绩仍大上涨。实质上，正是由于一般来说市场短路政府才不会调控，体现到数据上就是先好后坏，而调控的反应具备滞后性。换言之，很多房企的业绩快速增长实质上是在调控前或调控初期构建的，而承销的时候有可能是深度调控。

因此，房企当前业绩展现出依然十分不俗。那么，房企的好业绩还不会持续吗？欧阳捷指出，可以意识到的是，明年房企的利润情况会劣。

从理论上说道，2016-2017年房企拿了一些高价地，政府也开始禁售，房企利润空间被传输了，利润率上升或许是显而易见的。但是，这意味着是体现部分一二线城市尤其是东部沿海地区一二线城市的特征，并不是所有二线城市尤其是中西部二线城市的特征，更加不是三四线城市的特征。

如果房企坚守在东部一二线城市，利润率的显著上升就很难防止。在2017年，很多中西部二线城市和三四线城市房价下跌显著，有的下跌50%以上甚至更加多，进占中西部二线城市、沉降三四线城市的房企可以取得较为好的项目，房价地价差比较较小，明年利润率仍然会劣。

不过，他指出房企业绩增长速度分化显著，利润率水平分化也将渐趋不断扩大。2018年，一些三四线城市地价下跌过慢，但房价已到高位，利润空间受限，房企拿地渐趋慎重，更加多改向地价比较较低的城市，未来必须注目销售业绩，如果销售业绩好，利润仍有空间。如果销售不理想，利润上升的可能性不会较为大。

至于后年，主要体现的是2017年至2018年的承销项目，利润水平还有待仔细观察下半年的销售情况。张化东分析，未来房企利润率不会逐步收窄。这一方面是因为政策调控，另一方面是因为地价的下跌，但是利润总额变动长短，如果销售增长幅度慢于利润率的降幅或者地价暴跌的话，利润总额还是不会快速增长的。类似于的好日子是要警觉的，应当说道机会还有，关键要看哪些城市有一点投资。

总体上说道，下半年资金面放宽，部分棚改红利增加，这都拒绝地产商略为小心一点，这样才能防止经营中的风险经常出现。贤迈进指出。中原地产首席分析师张大伟指出，做到大仍然的当下房企的主流自由选择。整体看，房企拼成规模趋势激化。

从2018年楼市下半年的趋势看，30个大城市将打开楼市调控维稳模式，但对于房企而言，2018年之后创下历史销售纪录基本相似定局。此外，楼市调控将对三四线城市导致很大压力，中小企业销售压力毫无疑问将增大。

从企业之间的销售数据看，有10家企业销售业绩涨幅多达50%，8家企业涨幅在40%-50%之间。整体市场分化的趋势在2018年下半年未来将会更为显著。

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